Pilih Occupancy atau ADR sebagai Analisis?

Pilih Occupancy atau ADR sebagai Analisis?

AJAR Hospitality

Pilih Occupancy atau ADR sebagai Analisis?

AJAR.id – Hello Ajarian! Sebagai tim di hotel, pernahkah Kamu mendapatkan target seperti occupancy kita harus sebesar X%?

Sebagai hotelier, tugas kita adalah memastikan bahwa apa pun yang kita lakukan atau kita targetkan, maka akan menghasilkan keuntungan bagi hotel dan memberikan dampak yang positif bagi semua pihak.

Ketika ngopi dan ngobrol ringan dengan beberapa GM, biasanya mereka saling bertukar pandangan mengenai bisnis. Diskusi yang paling sering muncul adalah occupancy hotel.

Ketika semua orang saling share mengenai occupancy dan bisnis, saya terkadang menyela "Alhamdulilahhhh... Bagus ya occupancy-nya, untung atau rugi tuh hotelnya? hahahaha...

Pertanyaan yang to the point tanpa tedeng aling-aling. Kenapa saya bertanya seperti itu? Karena occupancy bukanlah satu-satunya indikator kesuksesan hotel. Untuk menentukan kesuksesan hotel, ada beberapa indikator lain yang saling berhubungan antara satu dengan yang lainnya.

Lalu, indikator apa saja yang saling berhubungan?

Pertama ADR (Average Daily Rate) & OCC (Occupancy)

Penjelasan rinci mengenai ADR sudah pernah dijelaskan dalam artikel ini, sedangkan mengenai occupancy sudah pernah diulas dalam artikel ini.

Yang namanya indikator sudah pasti berfungsi sebagai peringatan bagi tim manajemen untuk mengambil keputusan tertentu. Seperti halnya indikator bahan bakar mobil, Jika indikator bahan bakar mobil berada di zona E, apa yang akan Kamu lakukan? Tentunya, Kamu mengambil keputusan untuk mengisi bahan bakar, sehingga Kamu dapat melanjutkan perjalanan dengan hati yang tenang.

Demikian juga dengan ADR dan OCC, keduanya haruslah selaras sesuai sasaran bisnis yang telah ditentukan sebelumnya dalam budget.

Lalu, bagaimana cara kita memahami indikator ADR dan Occupancy?

Occupancy tinggi bukanlah jaminan pendapatan hotel juga tinggi. Hal ini bisa jadi hanya sebatas kerja rodi jika nilai ADR-nya rendah. Praktek jual obral memang pilihan tiap hotel dan tentunya setiap keputusan yang diambil mengandung unsur risiko yang harus dikelola dengan baik. Untuk memahami konteks tersebut, berikut  ilustrasinya:

Exhibit 1: Correlation Between Occupancy and Average Daily Rate, Revenue Management for Hospitality and Tourism 2015 by Alan Fyall and Patrick Legohérel. Elaborated by AJAR.id

Exhibit1 di atas sangat terlihat jelas bahwa nilai ADR sangat berpengaruh terhadap kontribusi pendapatan hotel. Contohnya Untung Hotel dengan tingkat occupancy 90% dan dijual obral. Jika dibanding kompetitornya dengan ADR di angka IDR 470.00, maka Untung Hotel menghasilkan pendapatan sebesar IDR 42.300.000.

Berbeda degan Si Untung, Ajar Hotel menahan laju inventory penjualannya dengan harga murah dan bertahan dengan ADR sesuai KPI, yaitu di angka IDR 550.000. Sayangnya, Ajar hanya membukukan occupancy sebesar 80% atau 10% lebih rendah dibandingkan Untung Hotel, tapi nilai pendapatannya melebihi dua kompetitornya yaitu sebesar IDR 44.000.000.

Jadi, nilai occupancy tidak berkorelasi terhadap hasil akhir pendapatan hotel, sedangkan indikator ADR sangat berpengaruh terhadap hasil akhir pendapatan hotel. 

Kedua Perpaduan Indikator ADROccupancy, dan CPOR

Pada dasarnya semua orang yang berbisnis mencari keuntungan. Nah, jika indikator ADR, OCC, dan CPOR (Cost Per Room Occupied) dipadukan, maka akan memberikan gambaran umum mengenai keuntungan dan kebangkrutan sebuah hotel setiap harinya. Berikut ilustrasinya:

Exhibit 2: By Dopson, Lea R., and David K. Hayes. Managerial Accounting for the Hospitality Industry. Hoboken, NJ: Wiley, 2009, elaborated by AJAR.id

Dalam Exhibit 2 di atas, kita bisa melihat juga bahwa occupancy bukalah faktor untuk memperoleh keuntungan per kamar yang terhuni (CPOR).

Misalnya, Ajar Hotel dengan occupancy terendah (80%), jika dibandingkan dengan kompetitornya. Namun Ajar Hotel mempertahankan ADR di angka IDR 550.000, sehingga masih bisa membukukan laba per kamar yang terhuni sebesar IDR 35.200.000. Dibandingkan Si Untung yang hanya membukukan IDR 33.840.000. Padahal Untung Hotel membukukan occupancy sebesar 90%.

Catatan: Faktor pengitung cost per room occupied tersebut diambil untuk kelas bintang 4 di kisaran 20%. Actual cost di setiap hotel bisa berbeda tergantung faktor-faktor lainnya. Contoh di atas hanya sebatas ilustrasi dan tidak merepresentasikan nilai keuntungan hotel secara menyeluruh, karena terdapat beban biaya hotel lainnya. Nilai CPOR dalam ilustrasi tersebut adalah sebesar 20%.

Setelah mengetahui bahwa ADR, OCC dan CPOR adalah tiga indikator yang saling berhubungan, lalu Apa manfaatnya bagi para hotelier dalam menggunakan indikator tersebut?

  • Mengetahui laju pertumbuhan bisnis hotel dengan memaksimalkan values bagi tamu, karyawan, dan owner
  • Menjadi lebih teliti dalam menerapkan kebijakan harga
  • Mengevaluasi strategi market mix dan distribution mix di hotel
  • Memelihara properti dengan kualitas yang baik dan berorientasi kepada revenue
  • Senam otak untuk mencari alternatif dalam menggenjot nilai pendapatan dengan caramu sendiri-sendiri.

Jadi, ketiga indikator tersebut merupakan indikator yang sangat penting dari beberapa indikator di hotel.

Oleh karena itu, dalam situasi seperti saat ini, semua orang harus saling bekerja sama untuk memastikan bahwa hotel dapat beroperasi dengan memberikan nilai-nilai positif bagi semua stakeholder.

Nah Sahabat Ajarian, sudahkah Kamu melihat indikator bisnismu selayaknya melihat indikator pada dashboard mobilmu sebelum dan sesudah memulai perjalananmu?

Salam Jempol!

By Ikin Solikin

Recommended Posts

AJAR in The News